রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ এর ধারা ১৭ অনুসারে বিক্রয়, হস্তান্তর, দান বা ইজারা দেওয়ার উদ্দেশ্যে একটি সম্পত্তি নিবন্ধিত করা বাধ্যতামূলক করা হয়েছে। দলিলের নিবন্ধন আইনি সুরক্ষা নিশ্চিত করে।
দলিল রেজিস্ট্রেশন পদ্ধতিঃ ধাপওয়ারি কার্যক্রম
‘ক’ একখন্ড জমি বা একটি দোকান বা ফ্ল্যাট বা প্লট ‘খ’ এর নিকট বিক্রয় করেছে। নিবন্ধন আইনের বিধান অনুযায়ী এই বিক্রয়ের দলিল নিবন্ধন করা বাধ্যতামূলক। এক্ষেত্রে ‘ক’ বিক্রেতা আর ‘খ’ হল ক্রেতা। বিশেষত তার স্বার্থেই দলিল প্রস্তুত করা হয়ে থাকে এবং সেটি সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে উপস্থাপনের মাধ্যমে নিবন্ধন করতে হয়। দলিল নিবন্ধনের ধাপ-ওয়ারি কার্যক্রম নিম্নে বর্ণিত হলঃ
ধাপ-১ঃ
বিক্রয় দলিল নিবন্ধনের প্রথম ধাপে একজন ক্রেতার দায়িত্ব হলো হস্তান্তরিত সম্পত্তির স্বত্ব এবং গত ২৫ বৎসরে হস্তান্তরের তথ্য যাচাই করা। একটি সম্পত্তির পূর্ববর্তী ধারাবাহিক মালিকানারা ইতিহাস যাচাই করার জন্য ক্রেতার নিকট থেকে সকল বায়া দলিল ও খতিয়ানের কপি চেয়ে নিতে হবে এবং তা সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস এবং খতিয়ান সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস থেকে যাচাই করে নিতে হবে। এই ধাপে তল্লাশকারক/দলিল লেখকের সহায়তা নিইয়ে উক্ত জমির হস্তান্তর সম্পর্কিত তথ্য সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে তল্লাশ করতে হবে।
ধাপ-২ঃ
আলোচ্য হস্তান্তরের প্রয়োজনীয় কাগজ-পত্র সংগ্রহ, যথা: (ক) বিক্রেতা বা তার পূর্ববর্তীর নামে সর্বশেষ খতিয়ান; (খ) ক্রেতা ও বিক্রেতার পাসপোর্ট আকারের ছবি; (গ) জমিটি সরকারি কোন কর্তৃপক্ষের অধীনস্ত থাকলে উক্ত কর্তৃপক্ষের অনুমতি বা ছাড়পত্র ইত্যাদি। সংশ্লিষ্ট রেজিস্ট্রি অফিস এবং ভূমি অফিসে আবেদনের মাধ্যমে উক্ত কাগজ-পত্র সংগ্রহ করা যাবে।
ধাপ-৩ঃ
(ক) দলিলের খসড়া প্রস্তুতকরণ এবং (খ) প্রয়োজনীয় সংশোধনের পর খসড়া দৃষ্টে স্ট্যাম্প কাগজে পরিচ্ছন্ন আকারে দলিল প্রস্তুতকরণ। হস্তান্তরিত সম্পত্তির বায়া দলিল ও অন্যান্য কাগজ-পত্র দৃষ্টে দলিলের খসড়া প্রস্তুত করতে হবে। বিক্রেতা/দাতা স্বয়ং বা ক্রেতা কর্তৃক নিয়োজিত আইনজীবী বা দলিল লেখক।
ধাপ-৪ঃ
দলিল নিবন্ধন বাবদ ফি ও শুল্ক, যথা: (ক) রেজিঃ ফি, (খ) স্থনীয় কর, (গ) স্ট্যাম্প শুল্ক; (ঘ) উৎসে কর এবং (ঙ) ভ্যাট (বিক্রেতা ভূমি বা ভবন উন্নয়নকারী হলে) জমাকরণ। (ক) হতে (ঘ) পে অর্ডারের মাধ্যমে এবং (ঙ) চালানের মাধ্যমে সোনালী ব্যাংকের সংশ্লিষ্ট শাখায়।
ধাপ-৫ঃ
(ক) দলিল সম্পাদন এবং (খ) সম্পাদনের ৩ মাসের মধ্যে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে নিবন্ধনের জন্য মূল পে-অর্ডার, চালান ও অন্যান্য কাগজ-পত্র সহকারে দলিল দাখিল। (ক) বিক্রেতা কর্তৃক দলিলে স্বাক্ষর বা টিপ প্রদানের মাধ্যমে সম্পাদন; (খ) সাব-রেজিস্ট্রি অফিস।
ধাপ-৬ঃ
সাব-রেজিস্ট্রার কর্তৃক দলিল সম্পাদনকারী এবং তার সনাক্তকারীর পরিচিতি এবং দাখিলকৃত কাগজ-পত্রের বৈধতা যাচাইকরণ।
(ক) সঠিক পাওয়া গেলে পে-অর্ডার, চালানসহ রেজিস্ট্রির জন্য দলিল গ্রহণ; এবং (খ) অন্যথা হলে ভিন্ন ব্যবস্থা গ্রহণ।
(ক) দলিল সম্পাদনকারী ও তার সনাক্তকারীর স্বাক্ষর; সরকারি বইয়ে টিপ গ্রহণ এবং দলিল দাখিলকারীকে রসিদ প্রদান; এবং অন্যথা হলে (খ) দলিল নিবন্ধন অগ্রাহ্যের আদেশ প্রদান।
ধাপ-৭ঃ
দলিলটি নিবন্ধনের জন্য গৃহীত হলে দলিলের বিপরীতে অফিস কর্তৃক প্রদত্ত রসিদটি ক্রেতা রেখে দিবেন এবং নির্দিষ্ট সময় পর রসিদ দাখিল করে মূল দলিলটি ফেরত নিবেন।
ধাপ-৮ঃ
দলিলটির নিবন্ধন অগ্রাহ্য হলে ক্রেতা মূল দলিল এবং অগ্রাহ্য আদেশের নকল সংগ্রহ করবেন।
ধাপ-৯ঃ
অগ্রাহ্য আদেশ প্রদানের ৩০ দিনের মধ্যে ক্রেতা অগ্রাহ্য আদেশের নকলসহ মূল দলিল জেলা রেজিস্ট্রার বরাবর দাখিল করে আপিল মামলা দায়ের করবেন।
(১) ক্রেতা কর্তৃক নিয়োজিত আইনজীবী; (২) জেলা রেজিস্ট্রারের অফিস।
ধাপ-১০ঃ
দলিলটি নিবন্ধনেরজন্য আদেশ দেয়া হলে তা সাব-রেজিস্ট্রারের কার্যালয়ে নিবন্ধিত হবে; অথবা দলিলটি নিবন্ধনের আবেদন আপিলকারী কর্তৃপক্ষ (জেলা রেজিস্ট্রার) কর্তৃক প্রত্যাখাত হলে ক্রেতা প্রতিকারের নিমিত্ত দেওয়ানি আদালতের আশ্রয় গ্রহণ করতে পারেন। জেলা রেজিস্ট্রার কর্তৃক নিবন্ধন আইনের অধীন তদন্ত বা শুনানি সম্পন্নকরণ।
