রেজিস্ট্রেশন সংক্রান্ত
একজন দাতা দলিল সম্পাদন স্বীকার করতঃ রেজিস্ট্রির জন্য গৃহীত টিপ ও স্বাক্ষর না দিয়ে কৌশলে পালিয়ে গেলে করণীয় কি?
একজন বিদেশী নাগরিক বাংলাদেশে কোন স্থাবর সম্পত্তি ক্রয় করতে পারেন কি না?
স্থাবর সম্পত্তির ক্রয়-বিক্রয়ের বিষয়টি সাধারণভাবে সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২ দ্বারা নিয়ন্ত্রিত এবং তা রেজিস্ট্রেশনের বিষয়ে রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ প্রযােজ্য হয়। সম্পত্তি হস্তান্তর আইন অথবা রেজিস্ট্রেশন আইন বা এ সংক্রান্ত প্রাসঙ্গিক কোন আইনে বিদেশী নাগরিক কর্তৃক জমি ক্রয় বা তার রেজিস্ট্রেশন সম্পর্কে কোন নির্দেশনা পাওয়া যায় না।
গণপ্রজাতন্ত্রী বাংলাদেশের সংবিধানের ১৩ অনুচ্ছেদে মালিকানার নীতি শিরোনামে তিন ধরনের মালিকানা স্বীকৃত হয়েছে যথা- রাষ্ট্রীয় মালিকানা, সমবায়ী মালিকানা এবং ব্যক্তি মালিকানা। সংবিধানের ৪২ অনুচ্ছেদে একজন নাগরিককে সম্পত্তি অর্জন, ধারণ, হস্তান্তর ও অন্যভাবে বিলি-ব্যবস্থা করার অধিকার প্রদান করা হয়েছে।
সংবিধানের ১৩ এবং ৪২ অনুচ্ছেদ সম্মিলিতভাবে পাঠ করলে প্রতীয়মান হয় যে, মূলতঃ সংবিধানে প্রদত্ত এ অধিকার প্রয়োগের মাধ্যমেই একজন নাগরিক কোন স্থাবর সম্পত্তি ক্রয় করতে পারেন। সংবিধানে “নাগরিক” বলতে বাংলাদেশের নাগরিককে বুঝানো হয়েছে। অর্থাৎ গণপ্রজাতন্ত্রী বাংলাদেশের সংবিধান বাংলাদেশের একজন নাগরিককে বাংলাদেশে সম্পত্তির অধিকার প্রদান করেছে; বিদেশী কোন নাগরিক-কে নয়।
ফলে, সরকারের পূর্বানুমতি ব্যতীত একজন বিদেশী নাগরিক বাংলাদেশে কোন স্থাবর সম্পত্তি ক্রয় করতে পারেন না।
দলিল রেজিস্ট্রিকালে সাব-রেজিস্ট্রার কর্তৃক চাহিত সকল কাগজপত্র দাতা/গ্রহীতা দেখাতে বাধ্য কি না?
১৯০৮ সনের রেজিস্ট্রেশন আইনের ধারা ২১ এবং ৬৩ (এ), ২০১৪ সনের রেজিস্ট্রেশন বিধিমালা এর বিধি ২০(ই) এবং ২১, ১৯৭২ সনের মহামান্য রাষ্ট্রপতির ১৪২ নং আদেশের অনুচ্ছেদ ৪, ৫, ৯ ও ১১ এবং The Registration Manual এর Chapter (VI) এর ৪০(ডি) এবং অনুচ্ছেদ ৮৭(৩) এর আলােকে দলিল/দলিলাদি রেজিস্ট্রির জন্য উপস্থাপন করা হলে উহাতে ভূমির পরিচয়, প্রকৃতি ও পরিমাণ সঠিকভাবে লিপিবদ্ধ হয়েছে কি না তা যাচাইয়ের জন্য সাব-রেজিস্ট্রারগণ যে সকল কাগজপত্র দেখতে চাইবেন তা দলিল দাতা/দাতাগণ দাখিল করিতে বাধ্য। (সূত্রঃ নিবন্ধন অধিদপ্তরের স্মারক নং-নিপ/নিয়ােগ/রেজিঃ শাঃ-১/১৯১৭৪(৭৭) তারিখ ০৫.১২.২০১২ খ্রিস্টাব্দ)
১৯০৮ সনের রেজিস্ট্রেশন আইনের ৮৪ ধারা মােতাবেক সাব-রেজিস্ট্রারগণ দণ্ডবিধির সংজ্ঞা অনুযায়ী পাবলিক সার্ভেন্ট হিসেবে গণ্য বিধায় দাপ্তরিক প্রয়ােজনে তিনি কোন ব্যক্তির নিকট কোন তথ্য চাইলে তিনি তা প্রদানে বাধ্য।
নির্দায়ী প্রমাণপত্র (Non-encumbrance Certificate) প্রদানের বিধান কি?
গৃহনির্মাণ ঋণদান সংস্থা, বাংলাদেশ ক্ষুদ্র ও কুটির শিল্প সংস্থা এবং বাংলাদেশ ডেভেলপমেন্ট ব্যাংক লিমিটেড ব্যতীত সরকারি বা বেসরকারি অন্য কোন প্রতিষ্ঠানের চাহিদা মােতাবেক রেজিস্টারিং অফিসারগণ কর্তৃক নির্দায়ী প্রমাণপত্র প্রদানের কোন বিধান নেই।
তবে, কোন প্রতিষ্ঠান যদি যথারীতি ফিস্ প্রদানপূর্বক নির্দায়ী প্রমাণপত্র পেতে চান, তাহলে রেজিস্টারিং অফিসারগণ সে প্রতিষ্ঠান কর্তৃক প্রেরিত ক্ষমতাবান কর্মচারীকে রেজিস্ট্রেশন আইনের ৫৭ ধারা এবং রেজিস্ট্রেশন বিধিমালার ১০৯(২) - এর বিধান মােতাবেক আবেদনে বর্ণিত সম্পত্তির বিভিন্ন তথ্যাদি সংগ্রহের অনুমতি প্রদান করতে পারেন। [সূত্রঃ নিবন্ধন পরিদপ্তরের স্মারক নং ১জি/১৯/৭০/১২৪৮৬ তারিখ ০৬.১২.১৯৮২]
বিক্রেতার নামে সম্পত্তির সর্বশেষ খতিয়ান না থাকলে সম্পত্তি বিক্রয় করা যাবে কি না?
রেজিস্ট্রেশন (সংশােধন) আইন, ২০০৪ এর ৫২এ ধারা মতে ১৯৫০ সালে রাষ্ট্রীয় হুকুম দখল ও প্রজাস্বত্ব আইনের বিধান অনুযায়ী বিক্রেতা বা তার পূর্বসূরির নামে সম্পত্তির সর্বশেষ খতিয়ান না থাকলে সম্পত্তি বিক্রয় করা যাবে না।
অনেক সময় দেখা যায় সি এস / আর এস রেকর্ড ভুল আছে এবং ভূমির নামজারি করতে অনেক সময়ের প্রয়ােজন হয়। এছাড়াও বিক্রেতা জরুরী প্রয়ােজনে তার আর্থিক সমস্যা সমাধানের জন্য সম্পত্তি দ্রুত বিক্রয় করতে চান। তথাপিও সম্পত্তি বিক্রয়ের জন্য রেকর্ড সংশােধন অথবা নামজারি ছাড়া ভূমি বিক্রয়ের দলিল করা যাবে না।
রহিতনামা দলিল রেজিস্ট্রেশনকালে হলফনামা প্রদান করতে হয় কি না?
মহামান্য রাষ্ট্রপতির ১৯৭২ সালের ১৪২নং আদেশ অর্থাৎ “বাংলাদেশ স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তর (সাময়িক বিধানাবলী) আদেশ, ১৯৭২” দ্বারা হলফনামা সংযােজনের বিধান প্রবর্তিত হয়। উক্ত বিধান অনুযায়ী রহিতনামা দলিল এর ক্ষেত্রে হলফনামা প্রযোজ্য।
দান, বিনিময়, ইজারা, হস্তান্তর চুক্তি, পাওয়ার অব অ্যাটর্নি ইত্যাদি দলিলের ক্ষেত্রে হলফনামা প্রয়োজন হয়। সুতরাং এরূপ দলিলে যদি স্থাবর সম্পত্তি থাকে তবে তা রদ, রহিত, সমর্পণ বা বাতিলকরণ বা Cancellation এর লক্ষ্যে প্রণীত রহিতনামা দলিলের ক্ষেত্রে রেজিস্ট্রেশন বিধিমালা, ২০১৪-এর ২০ ধারার বিধান অনুযায়ী হলফনামার প্রয়োজন হবে।
স্থাবর সম্পত্তির সম্পর্কিত নয় এরূপ কোন রহিতনামা বা Cancellation দলিল রেজিস্ট্রেশনকালে হলফনামার প্রয়োজন নেই।