সম্পত্তি হস্তান্তর

স্থাবর সম্পত্তির ক্রয়-বিক্রয়ের বিষয়টি সাধারণভাবে সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২ দ্বারা নিয়ন্ত্রিত এবং তা রেজিস্ট্রেশনের বিষয়ে রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ প্রযােজ্য হয়। সম্পত্তি হস্তান্তর আইন অথবা রেজিস্ট্রেশন আইন বা এ সংক্রান্ত প্রাসঙ্গিক কোন আইনে বিদেশী নাগরিক কর্তৃক জমি ক্রয় বা তার রেজিস্ট্রেশন সম্পর্কে কোন নির্দেশনা পাওয়া যায় না।

গণপ্রজাতন্ত্রী বাংলাদেশের সংবিধানের ১৩ অনুচ্ছেদে মালিকানার নীতি শিরোনামে তিন ধরনের মালিকানা স্বীকৃত হয়েছে যথা- রাষ্ট্রীয় মালিকানা, সমবায়ী মালিকানা এবং ব্যক্তি মালিকানা। সংবিধানের ৪২ অনুচ্ছেদে একজন নাগরিককে সম্পত্তি অর্জন, ধারণ, হস্তান্তর ও অন্যভাবে বিলি-ব্যবস্থা করার অধিকার প্রদান করা হয়েছে।

সংবিধানের ১৩ এবং ৪২ অনুচ্ছেদ সম্মিলিতভাবে পাঠ করলে প্রতীয়মান হয় যে, মূলতঃ সংবিধানে প্রদত্ত এ অধিকার প্রয়োগের মাধ্যমেই একজন নাগরিক কোন স্থাবর সম্পত্তি ক্রয় করতে পারেন। সংবিধানে “নাগরিক” বলতে বাংলাদেশের নাগরিককে বুঝানো হয়েছে। অর্থাৎ গণপ্রজাতন্ত্রী বাংলাদেশের সংবিধান বাংলাদেশের একজন নাগরিককে বাংলাদেশে সম্পত্তির অধিকার প্রদান করেছে; বিদেশী কোন নাগরিক-কে নয়।

ফলে, সরকারের পূর্বানুমতি ব্যতীত একজন বিদেশী নাগরিক বাংলাদেশে কোন স্থাবর সম্পত্তি ক্রয় করতে পারেন না।

গৃহনির্মাণ ঋণদান সংস্থা, বাংলাদেশ ক্ষুদ্র ও কুটির শিল্প সংস্থা এবং বাংলাদেশ ডেভেলপমেন্ট ব্যাংক লিমিটেড ব্যতীত সরকারি বা বেসরকারি অন্য কোন প্রতিষ্ঠানের চাহিদা মােতাবেক রেজিস্টারিং অফিসারগণ কর্তৃক নির্দায়ী প্রমাণপত্র প্রদানের কোন বিধান নেই।

তবে, কোন প্রতিষ্ঠান যদি যথারীতি ফিস্ প্রদানপূর্বক নির্দায়ী প্রমাণপত্র পেতে চান, তাহলে রেজিস্টারিং অফিসারগণ সে প্রতিষ্ঠান কর্তৃক প্রেরিত ক্ষমতাবান কর্মচারীকে রেজিস্ট্রেশন আইনের ৫৭ ধারা এবং রেজিস্ট্রেশন বিধিমালার ১০৯(২) - এর বিধান মােতাবেক আবেদনে বর্ণিত সম্পত্তির বিভিন্ন তথ্যাদি সংগ্রহের অনুমতি প্রদান করতে পারেন। [সূত্রঃ নিবন্ধন পরিদপ্তরের স্মারক নং ১জি/১৯/৭০/১২৪৮৬ তারিখ ০৬.১২.১৯৮২]

সম্পত্তি বলতে শুধুমাত্র মালিকানার বিষয়বস্তুকে বুঝায় না, বরং মালিকানার বা তার আংশিক মালিকানার অধিকারকেও বুঝায়। বাংলাদেশের সংবিধানের ১৫২ অনুচ্ছেদে সম্পত্তির ব্যাখ্যা প্রদত্ত হয়েছে। সংবিধানের ব্যাখ্যা অনুযায়ী সম্পত্তি বলিতে সকল স্থাবর ও অস্থাবর, বস্তুগত ও নির্বস্তুগত সকল প্রকার সম্পত্তি, বাণিজ্যিক ও শিল্পগত উদ্যোগ এবং অনুরূপ সম্পত্তি বা উদ্যোগের সহিত সংশ্লিষ্ট যে কোন স্বার্থ বা অংশ অন্তর্ভুক্ত হইবে।”

অর্থাৎ কোন ব্যক্তি বা স্বত্ত্বা কর্তৃক অর্জিত কোন কিছুই হলো সম্পত্তি। সম্পত্তি বাস্তব বা পরাবাস্তব/অবাস্তব হতে পারে। বাস্তব সম্পত্তি স্পর্শযোগ্য যেমন জমি, বাড়ি, টাকা ইত্যাদি; অবাস্তব সম্পত্তি স্পর্শযোগ্য নয় যেমন কোন অধিকার বা কোন ব্যবসার সুনাম (Goodwill)।

সম্পত্তি হস্তান্তর আইনে “সম্পত্তির কোন সংজ্ঞা প্রদত্ত হয়নি। শংকর লাল বনাম গণেশ প্রসাদ মোকদ্দমার রায়ে এলাহাবাদ হাইকোর্ট উল্লেখ করেন যে, সম্পত্তি বলতে শুধুমাত্র বস্তুগত পদার্থকে বুঝায় না; বরং তা বস্তুগত পদার্থের উপর লব্ধ সকল প্রকার অধিকার ও স্বত্বকেও বুঝায়। অপর একটি মামলায় একই আদালত রুলিং প্রদান করেছেন যে, সম্পত্তি’ শব্দটি দ্বারা বন্ধকী-দায় মোচনের ন্যায়সঙ্গত অধিকার (Right of equity of redemption), কায়েমী স্বত্ব (Vested Interest), প্রভৃতি মামলাযোগ্য অধিকারসমূহকে অন্তর্ভুক্ত করে - 29 Cal. 25 ।

রেজিস্ট্রেশন আইনের ২(৬) উপ-ধারা অনুযায়ী ‘ইমমুভেবল প্রপার্টি’ বা ‘স্থাবর সম্পত্তি অর্থে জমিজমা, গৃহাদি, ক্রমাগত বা বংশানুক্রমিক ভাতা (হেরিডিটারি এলাউন্স), পথের অধিকার, আলো, ফেরী, মাছ ধরার অধিকার অথবা ভূমিজাত অন্য যে কোন প্রকার লাভ বা সুবিধা এবং যা ভূমির সাথে সংলগ্ন অথবা যা স্থায়ীভাবে কোনকিছুর সাথে সংলগ্ন এবং কোন কিছু মাটির সাথে সংলগ্ন, তাকেই স্থাবর সম্পত্তি বলে।

কিন্তু ক্রমবর্ধমান শস্য অথবা ঘাস, বাড়ি-ঘর নির্মাণের নিমিত্ত প্রয়োজনীয় কাঠের জন্য দণ্ডায়মান গাছ (টিম্বার), বৃক্ষের ফল বা রস, মাটিতে স্থাপিত যন্ত্রপাতি ইত্যাদি স্থাবর সম্পত্তির অন্তর্ভুক্ত নয়। তবে, রেজিস্ট্রেশন আইনে প্রদত্ত “স্থাবর সম্পত্তির সংজ্ঞা শুধুমাত্র এ আইনের উদ্দেশ্যে ব্যবহৃত হবে; অন্য কোন আইনের উদ্দেশ্য পূরণকল্পে বা প্রয়োজনে নয়।

স্ট্যাম্প আইনে স্থাবর সম্পত্তির কোন সংজ্ঞা প্রদত্ত হয়নি। তবে এ আইনের উদ্দেশ্য পূরণকল্পে এবং স্ট্যাম্প আইনের আওতায় স্ট্যাম্প শুল্ক নির্ণয়ের ক্ষেত্রে অথবা অন্য কোন আইনের প্রয়োজনে “স্থাবর সম্পত্তি” বলতে জেনারেল ক্লজেস অ্যাক্ট, ১৮৯৭-এর ৩(২৫) ধারা মোতাবেক অর্থ প্রকাশ করে অর্থাৎ স্থাবর সম্পত্তি বলতে জমি, জমি হতে প্রাপ্ত কোন সুবিধা এবং ভূমির সাথে সংযুক্ত বা ভূমির সাথে স্থায়ীভাবে সংযুক্ত কোন কিছু বুঝায়।